Beobachtungen aus meiner Praxis als Bauherrenvertreter.
In meiner Praxis der Bauherrenberatung und –vertretung treffe ich auch bei professionellen Investoren auf Fragen und Themen, die mir für einen Investitionserfolg wichtig erscheinen. Die in diesem Beitrag erwähnten werden dabei oft übersehen oder nicht mit einer angemessenen Priorität versehen. Es ist mir wichtig, dass die folgenden Punkte im Blickfeld des Investors sind, ganz egal was am Ende für ein Entscheid gefällt wird. .
Wohnungsgrössen und der Wohnungsmix
Kleinere Wohnungen ermöglichen höhere Erträge pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Kleine Wohnungen führen aber auch zu mehr Mieterwechsel, da sie oft eine Übergangsphase im Leben abdecken sollen.
Wie weit kennen Sie Ihre zukünftigen potenziellen Mieter? Welche Wohnungen sind gefragt?
Wie reagieren Sie mit Ihrem Projekt auf den lokalen Markt? Welcher Wohnungsmix gibt Ihnen eine ausreichende Rendite?
Parkplätze
Unterirdische Parkplätze sind teuer. In städtischen Gebieten schreiben die Bauvorschriften oft zu hohe Anzahl Parkplätze vor, die später keine Mieter finden. Es ist also durchaus sinnvoll ein Mobilitätskonzept zu prüfen um diesem Problem entgegen zu wirken. Dadurch können Sie die minimal erforderliche Anzahl Parkplätze reduzieren, bzw. durch eine andere Lösung ersetzen.
In ländlicheren Gebieten dagegen, kann ein 2. Fahrzeug bei einer Familie mit 2 Kindern oder wenn beiden Mieter arbeiten, nötig sein. Überlegen Sie sich gut, ob Sie allenfalls mehr Parkplätze anbieten müssten als vorgeschrieben sind.
Evaluation Gebäudetechnik
Vor Jahren wurde der Einbau von Wärmepumpen durch einen tieferen Stromtarif gefördert, heute sind es Subventionsbeiträge zu den Investitionskosten. Was die Zukunft bringen wird, ist unklar. Mit einer gewissen Sicherheit kann davon ausgegangen werden, dass Subventionen zurückgehen und ganz verschwinden werden. Die Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Fachplaner sind daher mit Vorsicht zu geniessen.
Wie werden sich die Energiepreise entwickeln? Wie wird sich die Gebäudetechnik entwickeln? Welche neuen System werden auf den Markt kommen? Niemand weiss es, auch die Fachplaner nicht. Umso wichtiger ist es in Szenarien zu denken und dabei die Betriebsphase in die Überlegungen einzubeziehen.
Noch schwieriger ist die Einschätzung der Solarpaneele. Auch hier werden die Subventionen früher oder später verschwinden. Was geschieht mit dem Strompreis der Einspeisung im Sommer, wenn wegen zu viel Sonne eine Netzüberlastung eintritt? Führt dies wieder zu negativen Einspeisepreisen? Was hat dies auf die Rendite meiner Anlage und den Eigenverbrauch für Auswirkungen?
Wenn die Batterien in den kommenden Jahren immer besser und günstiger werden, kann ein Teil der Überproduktion im Sommer aufgefangen werden. Dies hat grosse Auswirkungen auf das Konzept der Solar- und Gebäudetechnik und dessen Wirtschaftlichkeit.
Nehmen Sie sich vor der Diskussion mit den Fachplaner Zeit um sich dazu Gedanken zu machen, welche Szenarien Sie durchspielen und prüfen möchten. Ob Ihr Entscheid am Ende richtig oder falsch war, kann nur die Zukunft zeigen. Kein Mensch heute kann Ihnen dazu eine abschliessende Antwort geben.
Auswahl der Produkte
Wie die Wahl der Ausbaumaterialien ausfällt, wie Bodenbeläge, Küchen, Sanitäre Anlagen und Farbgebung, kann die Vermietbarkeit der Wohnungen massiv beeinflussen.
Führen Sie sich immer vor Augen, welches Mietersegment Sie als Zielkunden sehen.
Die Wohnungen müssen primär den potenziellen Mietern zusagen und nicht Ihrem persönlichen Geschmack entsprechen. Sie bauen ja kein Eigenheim zur Selbstnutzung. Ihr Geschmack und jener der zukünftigen Mieter kann sich stark unterscheiden.
Wie wird die Immobilie in 30 Jahren aussehen?
Unter der Voraussetzung, dass die Investition in eine Renditeliegenschaft mit einem langfristigen Halten geplant ist, sind Gedanken zur Renovierbarkeit wichtig.
Dabei geht es darum, wie z.B. Fenster ersetzt werden können oder was kann durch eine Sanierung an Mehrwert geschaffen werden. Welche Arbeiten werden unbedingt anfallen und welche sollten daher auch gleichzeitig gemacht werden. Muss z.B. das Flachdach erneuert werden: sollte vorgängig eine Aufstockung geprüft werden, da die Lebensdauer des Gebäude noch genügend Zeit zur Amortisation dieser Investition aufweist?
Sehen Sie aus Ihrer Erfahrung noch andere Punkte, die wenig beachtet werden, aber für den Investitionserfolg wichtig sind? Über Ergänzungen in den Kommentaren würde ich mich freuen.